从诉源治理入手，多头联动化解物业纠纷

巡回审判进小区、现场解纷听民意、诉前调解在一线，持续推进物业纠纷诉源治理。近日，楚雄市人民法院速裁团队法官走进楚雄某小区，对3起物业纠纷案件进行诉前调解，住建、社区工作人员参与调解，多家物业服务公司负责人到场旁听。这是我院第5次把物业纠纷庭审、调解现场搬到纠纷一线，现场化解矛盾纠纷的生动实践。

今年来，楚雄市法院做深做实能动司法，以“抓前端、治未病”理念持续深化诉源治理，针对物业服务合同纠纷的特点，推进“源头预防、非诉挺前、联动治理、实质化解”为目标的物业纠纷治理新实践，主动融入基层社会治理新格局，取得积极成效。

近日，某物业公司向楚雄市人民法院起诉3名业主，要求法院判决业主补缴拖欠的物业费共计5140.6元。标的不大，案情也并不复杂，但事关物业服务中的烦心事，群众生活中的揪心事。承办法官决定，走进小区了解各方情况，开展一次面对面的诉前调解。

“小区车辆随意停放，垃圾不及时清运，我的电动车也在小区停车棚内消失了……”甲业主认为。

“物业本来应该提供良好的服务，但他们对我提的诉求没有及时解决，态度还不好！”乙业主认为。

“我们提供了服务，业主就应该履行合同，按时交物业费。”物业公司负责人认为。

调解现场，业主和物业公司打开了话匣子，从各自的角度历数自身诉求。法官耐心倾听，认真记录，分别询问并实地查看情况。期间，一名业主身在外地，经法官电话调解，同意即时全额交清物业费，这给各执一词的调解现场带来了些许和谐。

在了解清楚情况后，法官现场解读了民法典中关于物业服务合同的性质，物业公司、业主委员会的权利和义务，从服务优质高效、社区安宁和谐、邻里和睦相处等角度开展调解工作。

负责物业服务监管职能的市住建局物业管理科的同志对物业公司常见的履职不到位行为作了举例，也对楚雄州物业管理条例作了现场宣讲。社区人员结合平安小区建设，对小区电力安全、消防安全、防火防盗等方面提了许多合理建议。

调解现场，州、市工商联邀请了市内多家物业公司负责人旁听调解过程，现场接受一次与物业服务息息相关的法治宣传。

“调解中双方提出的诉求，也是我们经常面对的和业主之间的矛盾，旁听案件后，了解相关法律法规和行业监管要求，对于我们今后的工作有很好的指导意义。”旁听物业纠纷调解现场，多年物业公司负责人也议论纷纷。

“在司法实践中，一些物业公司因履职不尽责、服务缺位，往往会造成一个小区涉及多起物业纠纷，化解难度大，希望通过现场调解、邀请旁听的方式，起到引导和教育的意义，努力通过法治化的方式引导更多矛盾纠纷化解在诉前。”案件承办法官秦丽如是说。

诉讼不是目的，解纷才是实质。2023年以来，楚雄市法院深入分析研判物业服务合同纠纷的主要成因和矛盾症结，向主管部门发出物业纠纷综合治理司法建议，有效促进了全市物业行业规范化管理，全州物业协会组织了业务培训，加大了监管力度，实行了物业服务“红黑榜”制度，物业服务的规范化水平有力明显提高。2024年1至3月，楚雄市人民法院受理物业合同纠纷案件104件，调解71件，调解率68.27%。（楚雄市人民法院  刘剑松）